Le blog de Remicom Immobilier

Genève mérite mieux ! OPINION Mon métier : la remise de fonds de commerce. Et quand on exerce dans cette branche spécialisée, on se rend vite compte des blocages qui viennent contrecarrer le dynamisme de Genève. Je me demande toujours, mais à qui profite la léthargie ambiante? Je représente une vingtaine de grandes sociétés françaises qui n’arrêtent pas une seconde de me mettre la pression pour que je leur trouve de l’espace commercial disponible sur le Canton. Et je n’en trouve pas. Pourtant, j’ai de quoi remplir aisément 20’000 m2. Ce qui représente quelques centaines d’emplois. Et ces emplois resteront malheureusement virtuels tant que la donne ne changera pas. Il suffirait d’une parcelle, ou d’un immeuble qu’on changerait d’affectation. Aujourd’hui les enseignes s’installent tout autour du Canton…Mais pas à Genève. Car elles ne le peuvent pas. Et les répercussions sur l’économie locale ne se font pas attendre. Que fait un suisse aujourd’hui? Il va consommer de l’autre côté et nourrir l’économie de France voisine. Or, il faut que les genevois consomment à Genève. Et il faut les motiver pour ce faire.  Genève-shopping?Dans la zone des Acacias, le secteur de La Praille, on pourrait faire beaucoup de choses. Il est clair, qu’au niveau shopping, Genève accumule toujours plus de retard. Où est la politique de développement commerciale digne de ce nom? Bon, le Canton n’affiche pas la superficie la plus grande, c’est un paramètre oppressant. Oui, le blocage spatial est une réalité. C’est sûr. Pas de place, pas de commerce, pas de consommation, pas de croissance. L’enchaînement logique est facile. Aujourd’hui, si on ne sait pas - ou ne veut pas - construire au-dessus, pourquoi alors ne pas construire en-dessous, tout simplement.Le site de Confédération Centre - ex-bourse de Genève - me semble tout approprié. D’immenses espaces servent à un pseudo stockage alors qu’ils pourraient accueillir une grande et belle surface commerciale. Des projets en ce sens ont déjà existé…Mais bon Genève est Genève, et ils n’ont pas abouti. Aujourd’hui, j’ai un opticien qui veut 1000m2, j’ai un pisciniste qui a besoin de 2000m2, j’ai des décorateurs qui ont chacun besoin de 1000m2. Toutes les enseignes qu’on voit en France voisine, en périphérie, rêvent de venir ici. Genève fait encore rêver beaucoup de monde. Et moi le premier bien-sûr. Mais quel manque de créativité, quel manque de dynamisme…Et que dire de l’extraordinaire vieille-ville, si belle, si intéressante... Où il manque simplement les flux de chalands. Incomparable avec le vieil-Annecy. Et le vieux-Carouge? Il a tout à gagner de commerçants plus engagés et plus dynamiques. Les loyers trop bas n’incitent pas à dynamiser le secteur. Le marché de Noël à Genève en centre-ville? Inexistant. Préférez Carouge ou Montreux. Bref, Genève mérite mieux.  

Voici un article plublié dans le journal de la FAC de décembre, plusieurs conseils très utiles, bonne lecture.    Olivier NIMIS  

Cliquer ici pour voir l'article : ARCADES14-ok-web+33.pdf

Un projet de création se matérialise souvent dans un magasin, un bureau ou un centre de production. Le choix de l’emplacement peut se révéler crucial pour le succès ou l’échec de l’entreprise. Olivier Nimis, directeur de Remicom Immobilier SA à Genève, partage son expérience.  

L’hypercentre «L’emplacement, particulièrement pour la vente de détail, est primordial. Mais il est déterminé avant tout par le type d’activité exercé. Le produit fait la situation géographique. Si l’on veut vendre cher, on ne va évidemment pas se mettre dans des quartiers populaires. Dans le cas de service, le fournisseur doit se mettre à proximité de ses clients.  Si ces réflexions paraissent évidentes, elles ne sont pourtant pas toujours bien comprises. Lorsqu’un commerçant veut s’installer, il va toujours rechercher l’hypercentre, à savoir les deux ou trois rues marchandes aux loyers et au fonds de commerce les plus exorbitants. Il pense que le passage va forcément générer du chiffre d’affaires. C’est vrai pour des produits bon marché. Dans le cas de produit de luxe, la fréquentation n’est pas essentielle puisque seuls quelques clients par jour suffisent.    

 Le panier moyen Il faut s’intéresser au panier moyen, c’est-à-dire à l’achat courant que le client va faire. Celui-ci détermine le «niveau» d’une rue et permet donc de choisir au plus juste le bon emplacement. A Genève, par exemple, tout le monde recherche la rue de la Croix-d’Or et son prolongement, la rue de Rive. Pourtant, le panier moyen y est faible. Cette rue ne désemplit pas car elle se compose principalement d’enseignes bas de gamme. Beaucoup de commerçants rêvent de s’y implanter malgré le prix. Il faut savoir qu’une arcade de 40 m2 située à Rive vaut entre CHF 200 000 et 250 000, 50 m plus loin, elle coûte 4 fois plus alors qu’aux abords de la place du Molard, la même surface se négocie CHF 1 500 000. Le repreneur, conscient de ce coût, est contraint de réfléchir à l’image qu’il souhaite donner à son projet commercial. Son intention doit s’accorder à ses moyens financiers même si l’achat d’un fonds de commerce représente toujours un bon investissement. La valeur qui lui est associée n’est jamais bien comprise, ni par les organismes qui prêtent de l’argent ni par l’acquéreur. 

Un investissement fluctuant Le terme fonds de commerce cache sa véritable signification. En France, on l’appelle droit au bail, ça veut dire que le vendeur cède son bail donc son emplacement. Pour s’installer, on est obligé d’entrer dans le système qui semble ne profiter qu’à celui qui vend. Pourtant, il vaudrait mieux le voir comme un investissement, qui fluctue selon la conjoncture: inexistant quand elle va mal, indécent quand elle va bien.L’emplacement n°1, l’hypercentre, n’est pas forcément adapté à tout type de commerce. L’environnement commercial est également à prendre en compte. Il vaut mieux être entouré par des boutiques qui ont une offre complémentaire à celle qui est exercée plutôt que d’être cerné par des grandes enseignes de vêtements complètement étrangères à l’activité escomptée. 

Il faut étudier la zone de chalandise Il s’agit d’étudier non seulement les commerces environnants mais encore la zone de chalandise, l’aire sur laquelle se trouvent les clients virtuels, dans son ensemble. Les caractéristiques de la population revêtent une importance particulière. Il est indispensable de comprendre certains aspects du secteur souhaité notamment le profil de ses habitants, leur catégorie socioprofessionnelle, la densité et les tendances de croissances (créations d’une zone piétonne, construction d’habitations). Cela permettra de s’assurer que le produit ou le service vendu corresponde au besoin de la population locale.  Un emplacement ne se choisit donc pas sur un coup de tête, il demande réflexion et l’aide d’un professionnel averti.»                                                                                              

Remicom Immobilier SA, l’agence qui vous trouve l’arcade, la boutique ou l’entreprise de vos rêves

Combien sont-ils à Genève ces entrepreneurs en mal d’une surface commerciale de premier choix, à la recherche de l’emplacement idéal ?

Pas facile en effet de trouver l’adresse de ses rêves afin d’ouvrir son restaurant, de lancer sa boutique ou son petit commerce.

Olivier Nimis, directeur de la société genevoise Remicom immobilier SA, sise à la rue du Rhône et à la Croix de Rozon, a décidé il y a quelques années d’exploiter ce filon.

Fort de son expérience de jeune entrepreneur (il a ouvert son premier commerce à l’âge de 18 ans aux Eaux-vives), Olivier Nimis connaît aujourd’hui parfaitement les rouages de l’immobilier du commerce de détail genevois en tant qu’Agent en fonds de commerce autorisé par le Conseil d’Etat.

Pour preuve, il reçoit près de 80 téléphones par jour et a accompagné, géré et réalisé des dizaines de transactions en 2006. Cette année, les affaires semblent également aller très bien avec près de 300 dossiers en gestion. Pour 2008, les projets ne manquent pas !

Ouvrir des succursales en romandie est une petite partie des objectifs de Remicom immobilier SA.

«J’aime agir comme un coach pour ces entrepreneurs et les accompagner dans toutes leurs démarches.

Je fais la sélection des locaux avec eux, l’emplacement d’un commerce étant primordial pour sa future activité. Je visite des arcades de toutes tailles et de tous prix. Je m’occupe aussi des démarches nécessaires, administrations, régies, autorisations».

L’agent est ainsi actif jusqu’à la remise des clés du local, en somme. «Et même parfois après la remise des clés, avec des conseils en communication, en aménagement ou en achat par exemple», précise le directeur de Remicom Immobilier SA qui actualise son site internet www.remicom-immo.com  tous les soirs afin de proposer le choix le plus récent possible. Une visite sur  celui-ci est d’ailleurs très instructive de ce qui est disponible en ce moment à Genève ainsi que les prix pratiqués dans le domaine des arcades.

Olivier Nimis parle ensuite du financement des entreprises à Genève: Il vaut mieux disposer de fonds propres car les banques sont peu prêteuses, sauf si vous disposez d’une garantie. Nos institutions bancaires sont loin de donner leur confiance au petit commerçant. C’est ce qui explique que 50% des arcades qui s’ouvrent actuellement à Genève appartiennent à des clients étrangers qui trouvent plus de facilités d’emprunts auprès des banques hors de nos frontières».

Un autre problème important se pose sur le territoire genevois, le cruel manque de locaux commerciaux dépassant les 200m2 empêche les grandes enseignes de s’implanter à Genève. Pour un développement de l’activité commerciale sur notre territoire, il devient impératif de créer des zones commerciales et industrielles telles que nous les connaissons en France voisine. L’engouement pour ce genre de surface et de zone est bel et bien là, mais l’offre est inexistante.

Il est bien évident que cela serait également tout bénéfice pour le marché de l’emploi.